Prolongement du plafonnement de la hausse des loyers à 3,5 % jusqu’au premier trimestre de l’année 2024

La loi 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat « plafonne » l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) dans le cadre de la mise en œuvre d’une clause d’indexation annuelle.

La loi n°2023-568 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs a prolongé à l’identique (sans extension ni modification du champ d’application) le plafonnement de l’indexation du loyer jusqu’au premier trimestre de l’année 2024.

Champ d’application

Le texte ne vise que « la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux […] prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ». Le plafonnement ne peut donc s’appliquer :

• Qu’aux baux prévoyant une indexation ou « révision » annuelle du loyer. Sont exclus les baux prévoyant une indexation triennale mais aussi ne faisant que reprendre les règles légales de la révision triennale ;
• Qu’aux indexations faites en fonction de l’ILC, seul indice visé. La référence dans le bail à tout autre indice (indice du coût de la construction (ICC), indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)…) ne permet donc pas de bénéficier de la mesure

Seule la consultation du bail permet de déterminer s’il est prévu une indexation annuelle du loyer et le choix de l’indice.

En cas de renouvellement d’un bail ancien, si aucun acte ou avenant de renouvellement ne modifie expressément l’indice choisi pour indexer le loyer, les stipulations du bail ancien demeurent pleinement applicables.

L’indice ILC ne se substitue pas automatiquement à l’ICC pour indexer le loyer, même si le renouvellement est intervenu après l’entrée en vigueur de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014.

Une grande partie des adhérents, liés par des baux anciens prévoyant une indexation annuelle en fonction de l’ICC, risque de ne pas pouvoir bénéficier du « plafonnement » du loyer.

• Qu’aux profits des petites et moyennes entreprises, définis à l’article 2 de l’annexe I du règlement n°651-2014 de la commission européenne du 17 juin 2014 comme les entreprises qui occupent moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros.

Application de la mesure

La version initiale du texte prévoyait de plafonner à 3,5 % la variation de l’ILC pour « les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023 ».

La loi n°2023-568 du 7 juillet 2023 a prorogé le dispositif d’une année, en substituant 2024 à 2023. Concrètement, la mesure instituée va profiter aux loyers fixés à raison de l’évolution de l’ILC :

• du 2e trimestre 2021 au 2e trimestre 2022,
• du 3e trimestre 2021 au 3e trimestre 2022,
• du 4e trimestre 2021 au 4e trimestre 2022,
• du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023, mais également
• du 2e trimestre 2022 au 2e trimestre 2023,
• du 3e trimestre 2022 au 3e trimestre 2023,
• du 4e trimestre 2022 au 4e trimestre 2023 et
• du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2024.

Si pour les périodes considérées ci-dessus, la variation de l’ILC aboutit à une variation – à la hausse comme à la baisse – de plus de 3,5 %, celle-ci sera plafonnée à 3,5 %. Ce plafonnement, s’il s’applique, « est définitivement acquis ». Il ne pourra faire l’objet d’aucun rattrapage, par quelque moyen que ce soit.

Il conviendra d’être vigilent sur le montant du loyer réclamé lors des indexations qui suivront celles bénéficiant du plafonnement institué par la loi, laquelle ne peut venir rattraper la limitation de 3,5 %. Si tel était le cas, le montant du loyer indexé sera contestable.