Maintien du locataire dans les lieux à l’expiration d’un bail dérogatoire

Le code de commerce permet de conclure un bail dit « de courte durée » ou « dérogatoire », pour une durée au plus égale à 3 ans, permettant de déroger au statut des baux commerciaux.

Cet article prévoit que si, à l’expiration du bail de courte durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par le statut des baux commerciaux.

• En pratique : sur la constatation de l’existence d’un bail commercial

Si le commerçant a conclu un bail dérogatoire et qu’à son expiration, et au plus tard 1 mois après celle-ci, son bailleur l’a laissé en possession des locaux loués, il bénéficie automatiquement d’un bail commercial, sous réserve que les conditions d’application du statut des baux commerciaux soient remplies.

En l’absence de l’application d’un délai de prescription, il n’est pas nécessaire de devoir introduire une action judiciaire en urgence pour faire constater l’existence du bail commercial, né du maintien en possession à l’issue du bail de courte durée. Une telle action, qui n’est enfermée dans aucun délai, sera utile en cas de contestation des droits du commerçant par son bailleur, notamment s’il lui dénie la propriété commerciale notamment, tout droit au renouvellement du bail commercial ou au paiement d’une indemnité d’éviction.

• Les conséquences : sur le contenu du bail et le loyer

Le bail commercial, né du maintien en possession à l’issue d’un bail de courte durée, est soumis aux mêmes clauses et conditions que le bail de courte durée, sauf pour celles contraires aux dispositions du statut des baux commerciaux qui deviennent caduques. Ainsi, par exemple, la durée du bail commercial sera automatiquement de 9 ans.